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      香港樓市調整開始了?
      2015-10-20 作者: 王旭 來源: 經濟參考報

        近來香港樓市成為議論熱點。

        退訂、減價、成交大減,負面消息不斷曝出。隨著今年6月、7月爆發股災,8月、9月樓市氣氛急劇轉差,二手交投冰封,反映買家入市意愿低,觀望情緒濃厚。心急的業主需減價或低市價放盤,形成樓價下調壓力。

        多數意見認為,香港樓市已步入調整期。

        一是看歷史經驗。根據過往趨勢,當二手成交量連續3至4個月維持少于4000宗,樓價往往呈跌勢。以2011年歐債危機引起的調整期為例,期內每月平均成交量僅3757宗,較危機爆發前減少一半,那一次的二手樓價跌了4%至5%。

        最近這一次,兩個月的二手成交量較股災爆發前,分別下跌27%和38%,并連續兩個月低于4000宗水平,已明顯對樓價構成壓力。

        再看香港經濟的基本面。

        影響樓市走勢的因素,不外是利率、政府政策、香港經濟狀況等。按照目前情況,這些因素暫未出現很大變化,目前經濟數據不差,暫未對樓市起負面影響。數據顯示,第二季經濟按年實質增長2.8%,稍快于上一季2.4%的增幅。政府上周亦公布最新的失業率,6月至8月失業率為3.3%,情況仍然良好。

        其實,香港的經濟增速近年來一直不高,但由于就業狀況良好,經濟放緩的壓力并未傳導到百姓身上??墒且勒障愀勰壳暗慕洕Y構,能夠保持良好前景的金融等產業吸納就業有限,零售、餐飲等就業較多產業持續疲弱,失業率將會因此上升。失業率如果逐步上升,對樓市無疑會有較大影響。

        在政府政策方面,雖然繼之前金管局局長陳德霖的放松按揭言論后,財政司司長曾俊華不久前也罕見地提醒市民,樓宇供應大量增加,加上美國今年加息的可能性很高,政府會在樓市有需要時作出政策調整。但隨后特首梁振英發話,無意改變現行政策。

        其實兩者的話并不矛盾,財經主管是警示,特首是安撫,兩者共同點是暫不會改變現行抑制樓價政策。其實,政府政策本身就是信號,真要改變了,也就說明樓市不得不救了。

        眼前最不明確的反而是直接影響樓市的利率。

        美聯儲主席耶倫屢次放話要加息,市場一直在等待加息這只靴子落地。

        樓市向下調整不可避免。從香港中文大學香港亞太研究所(亞太所)的調查數據看,預期未來一年樓價將會下跌的受訪者占31.0%,估計上升的為13.9%,持平的有45.8%。

        從香港樓市本身來說,調整是必要的。自2004年以來的11年間,香港樓市除少有回調外,基本是連年向上。今年8月份以前,已連升14個月,僅今年一季度升幅就達六個百分點左右。這種累計的高價位本身就需要調整。

        樓市跌是肯定的,但調整幅度不會大。所謂調整幅度不會大,既要看基本面因素,也要看香港市場特殊因素。

        目前香港內外經濟因素皆有不利影響,但這些因素都不至于傷筋動骨,長期影響還需滯后一段時間。從香港樓市自身來看,有可能造成樓市大跌的三大因素:過度借貸、過度炒賣和過度建設均未出現,這與1997年的情況不可同日而語。

        但樓市會跌多長時間?敢下斷言者不多,倒是大地產商恒地主席李兆基有個公開的預判:“樓市將淡淡地慢慢跌,預期未來一、二年,每年跌5%?!?/p>

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